会议名称

关于调整德加公寓物业管理服务费的讨论

会议时间

11月4日    18:30-21:00

会议地点

德加社区多功能厅

与会人员

业委会成员8人：李味琦、何小卉、倪连生、金哲锋、吴振法、陈世华、陈犟、黄星耀；业主代表：13名；南都物业公司高层9人：韩芳、郑鸣、康华、沈慧芳、韩红、王风涛、陈敏漪、於慧萍、陈琦超；德加公寓物业服务中心7人：陈翁儿及各部门主管、办公室人员。

主持人

李味琦

记录人员

童军

本次会议由德加公寓物业服务中心副经理陈翁儿作《关于调整德加公寓物业管理服务费的说明》，与会业主纷纷发言，大部分业主表示同意调整物业管理服务费，并建议物业进一步加强品质管理。

一、德加公寓物业服务中心发言纪要及物业管理服务费调整说明

1

房价、物价飞速增长，而物业服务费仍停留在开发初期，低价的物业服务费阻碍了物业行业的发展，成为了提升物业服务品质的瓶颈。

2

劳动力成本的成倍增长（最低工资从440元—850元），社会劳动保障的日益完善（六险合一），使以劳动力成本占主要比例的物业行业捉襟见肘，员工流动增加，管理难度加大。

3

物价指数逐年上涨，公共能耗、垃圾清运费用等服务费用多次提价，物业服务成本逐年增加。

4

德加公寓实际为东、西两个小区，单个规模小，可收费面积少；东、西区共设五个门，人员配置比例高。与同区域同品质小区相比，综合收费低，支出大，小区收支不平衡。

5

由于总收入受到控制，员工收入无法增加；而员工生活成本不断增加；加之80后的年轻员工稳定性较差，小区近年来人员流动率大，需要提高员工待遇来留住老员工、优秀员工。

6

目前，德加公寓服务人员总计67.5人。其中客户服务部6.5人（区域经理按0.5计，经理1人，东区客服2人，西区客服2人，东、西区财务兼人事1人），安全服务部30人（门岗每区1人3班5个门，巡逻岗每区2人3班，监控岗1人3班，主管2人）；保洁21人（主管1人，东西区楼道保洁13人，外围西区4人，东区3人），绿化5人，工程服务部5人。德加公寓的年收入约为人民币198万（按100%的收缴率计算），而仅以67.5乘以每人2.6万元年收入计（包含6险、服装费、宿舍费用、节假日加班，年终奖等），人工支出已达到人民币175万元，加上公共能耗等开支，收支明显不平衡（附人员配置表与财务测算表）。

注：上述人员配置是维持德加公寓现有服务品质的基本配置。今年上半年，为减少亏损，南都物业的人员配置标准为62.5人；至今年8月，业委会提出增加人员以提高品质。为保持德加的服务品质，南都物业将人力配置提高到了67.5人，但是支出加大。

7

综上所述，南都物业提出调整物业管理费的三种方案：1、提高物业服务费至1.2元每平米；

按照此测算，如保持现有人员不变，则员工工资无法增加；如果增加员工工资，则人员有所减少。2、提高物业服务费至1.3元，可保持现有人员不变，物业员工平均增加工资200元∕月。3、改变现行包干制，实行薪酬制，实收多少用多少，物业收取固定薪酬。

二、业主意见汇总

序号

内容

1

物业服务总的不错。但目前人员流动大，服务质量有所下降，要求加强内部管理，切实提高员工服务水平。

2

业主投诉要及时反馈，服务人员对服务内容要熟悉，在提高物业服务费的同时，应提高服务质量和水平。

3

建议与周边小区比较，提高物业员工工资，预留奖励基金，加强员工的稳定性，奖励工作突出的员工。

4

修改《管理规约》，加强业主素质的教育，加强车辆管理、宠物、环境卫生管理力度。每一位业主都要爱护自己的小区，让我们的家园更加和谐。

5

根据劳动力市场实际情况，业主愿意提高物业管理服务费，物业企业应加强服务督导。

三、业委会对会议讨论意见汇总

1

综合考虑物业公司及业主意见，大部分业主对南都物业提出的物业经营状况及经营困难没有异议。但有业主提出对物业公司的经营情况进行审计，根据审计结论再议提价方案。

2

提高物业管理服务费需要1/2以上业主同意。建议南都物业提供两套提价方案供业主选择，并在11月底之前，召开公开咨询会，现场接受业主咨询。

3

咨询会结束后，业主委员会会在12月上旬将组织书面意见征询工作。根据1/2以上业主意见，决定德加公寓的物业收费标准。

四、物业公司董事长韩总意见

1

感谢这么多业主对我们提出宝贵意见，我们很珍惜业主多年来对南都物业的关怀和爱护，我们一定尽力去改善大家所提出的这些问题，也希望热心的业主配合我们共同完成这些工作。

2

南都物业实行市埸化运作后，确实存在经营压力；尤其是劳动法推出，最低工资保障不断提高，对于人力密集的物业企业而言，人工成本越来越高，而人员招聘压力越来越大。

3

提高物业管理服务费，一方面是弥补小区亏损，更重要的一方面是提高服务品质，使德加公寓的业主始终享受高品质的物业服务。这也是我们始终如一的想法。

4

德加公寓对于南都物业有着深刻的意义，只要物业公司保本微利，或者收支平衡不致亏损，南都物业都愿意继续为德加公寓的业主们提供贴心服务，真诚希望我们的服务能使业主满意。

5

只要业主委员会及全体业主同意，物业公司愿意采用薪酬制透明化管理。物业行业是一个收入受到限制的行业，但是人力成本在今后几年中仍会有较大的提升空间，我们愿意以开放的心态接受全体业主的透明管理，使得德加公寓的物业服务健康发展。

由于南都物业公司实行统一财务管理，无法对德加公寓财务切割审计，但公司本着诚信服务的态度，愿意和业主一起进行公开的物业管理成本核算，然后再议提价方案。

五、《关于调整德加公寓物业管理服务费的说明》的更正说明

1

在人工费用核算中，由于采用了2007年年初的预算，未对2007年9月份的最低工资调整作出应有的变动，使人工费用的核算低于了实际支出。数据影响了说明会中提出的两套管理方案的最终盈利状况。

2

根据2008年的预算以及业主的意见，提出两套管理方案，内容详见附件。