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杭州市西湖区 德加公寓业主大会议事规则（草案）
第一章 业主大会的议事方式
第一条 业主大会议事是指业主大会对议案的表决。
第二条 业主大会的议事方式分为会议方式和书面方式两种。会议方式即集体讨论的形式，书面方式即书面征求意见的形式。
第三条 业主大会由小区内的全体业主组成，是小区内全体业主行使对共有财产的权利的最高权力机构。
第四条 业主大会每年召开一次，于每年的12月份举行。
第五条 业主大会由业主委员会负责召集和主持，业主委员会主任为业主大会主席。
第六条 符合法定比例的业主提议召开业主大会临时会议的，应当向业主委员会递交下列文件：
1、提议召开业主大会的业主的签名文件
2、能够证明签名的业主符合法定比例的文件
3、有具体的需要业主大会表决的议案文件
缺少其中一项文件的，视为未提议。
第七条 业主委员会召集业主大会时，应将业主大会举行的时间、地点和将付诸业主大会表决的议案在法定期限内通知小区全体业主。
第八条 业主为自然人的，应本人出席业主大会。举行业主大会时，业主未满十八周岁的，由其法定代理人或法定代理人的委托代理人出席业主大会；业主为法人、合伙组织或其他组织的，法定代表人（或负责人）或其委托代理人出席业主大会。
第九条 德加公寓为单元式结构的住宅楼，每个单元的业主可以共同委托 1名代理人（业主代表）出席业主大会。
业主代表大会等同于业主大会。
第十条 业主委员会可以提出议案。20%以上的业主联名，可以提出议案。
业主联名提出议案的，应在业主大会举行的15日以前向业主委员会提出；业主联名提出的议案，业主委员会应当受理并提交业主大会表决。逾期向业主委员会提出议案的，业主委员会可以不予受理。
第十一条 业主委员会或业主联名可以提出的议案包括：
（1）关于罢免业主委员会委员的议案
（2）关于本物业管理区域建设的议案
（3）关于解除业主委员会与物业管理企业签订的委托合同的议案
（4）关于物业管理费预算的议案
（5）关于修改《业主公约》、《业主大会议事规则》的议案
（6）其他需要业主大会表决的议案
第二章 表决程序
第十二条 议案由业主委员会交付业主大会表决。
第十三条 符合法定比例的业主提议召开业主大会临时会议、业主委员会没有召集，或者在自提议之日起三个月内没有形成业主大会决议的，或者20%以上的业主联名向业主委员会提出的议案、业主委员会无正当理由拒绝受理或未提交业主大会表决的，20%以上的业主联名可以将议案提交全体业主表决。业主在书面文件上的签名达到形成业主大会决议的法定比例的，等同于业主大会决议。
业主联名未达到20%以上的，业主大会决议无效。
第三章 业主投票权
第十四条 业主按一户一票行使投票权。一个房屋所有权人为一户。房屋为两人以上共有的，共有人为一户。
第十五条 代理人的投票权为其本人的投票权与其委托人的投票权之和。
第四章 业主委员会
第十六条 在业主大会闭会期间，业主委员会是物业管理区域内共有财产的管理者，在《业主公约》授予的职权范围内代表全体业主行使对共有财产的财产权利。
第十七条 业主委员会委员人数为11人，西区6人，东区5人，由业主委员会主任1人、副主任2人和委员8人组成；业主委员会主任为业主委员会的负责人。
第十八条 业主委员会每届任期三年；三年期满，重新选举。
第十九条 业主委员会委员候选人产生程序：
1、业主委员会委员选举在社区党组织的领导下依法进行；
2、业主委员会候选人应当符合下列条件：
a、本小区物业管理区域内业主或者物业共有人直系亲属，合法拥有物业使用权一年以上的并且持续使用物业的居民；
b、遵守国家法律法规，遵守业主大会规则、业主公约，履行业主义务，热心公益事业，在小区内具有公信力；
c、具备小区管理知识有一定的组织协调能力，身体健康情况良好，具备必要的工作时间；
d、10人以上的业主联名可以推荐一名候选人。
e、业主委员会委员是下一届业主委员会委员候选人。
3、业主推荐的候选人应在业主大会举行之日5日以前持业主联名推荐的推荐信、本人的身份证明、简历和联系方法向业主委员会申请候选人登记。业主推荐的候选人逾期申请登记的，业主委员会有权拒绝登记。
业主推荐的候选人申请登记没有逾期，而业主委员会拒绝登记的，应当向申请人说明拒绝登记的理由。业主委员会受理业主推荐的候选人的登记申请的，应向申请人出具已经登记的证明。
成为提名候选人的须经选举筹委会资格审查、综合素质审核、东西区平衡后，提出正式候选人名单，报社区备案，提交有选举权的业主正式选举。
第二十条 业主委员会委员选举程序：
1、业主委员会换届选举工作由换届选举筹委会执行，筹委会应在选举日15日以前接受业主（选民）登记，并进行业主（选民）资格审查，之后要张榜公布并向全体业主（选民）送达选票；选票应当编号，没有编号的选票无效。
2、换届选举筹委会可酌情安排候选人向业主大会作简短的的竞选演说。
3、各候选人作完竞选演说后，业主委员会应及时提请业主大会对该候选人进行投票。
4、所得赞成票在前11名的候选人当选为业主委员会委员。
5、因故不能举行业主大会的，业主委员会应在任期届满15日以前发出受理候选人登记申请的公告。
公告期满，业主委员会应将符合申请登记条件的全体候选人的身份证明、简历、联系方法和选票以公告或其它方法送达小区全体业主。
第二十一条 业主委员会自选举产生之日成立。
第二十二条 业主委员会主任由业主委员会按过业主委员会人数的半数选举产生。
第二十三条 业主委员会行使下列职权：
1、执行业主大会决议
2、召集和主持业主大会
3、向业主大会提出修改《业主公约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会章程》的议案或其它议案。
4、管理物业、公共维修基金和专项维修基金
5、向业主收取物业管理费（或通知业主向业主委员会委托的物业管理企业支付物业管理费）。
6、代表业主与水、电、热力、电信供应商或服务商签订合同，行使合同中的权利、履行合同中的义务并承担法律责任。
7、委托物业管理企业、律师事务所、会计师事务所、评估师事务所（公司）、公证处等中介机构，行使委托合同中的权利、履行委托合同中的义务并承担法律责任。
8、雇佣业主委员会工作人员并决定其报酬，行使劳动合同中的权利、履行劳动合同中的义务并承担法律责任。
9、制定和执行小区的管理制度。
10、当业主违反《业主公约》、业主大会决议、业主大会制定的基本管理制度、或业主委员会制定的管理制度时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任。
11、在共有财产受到损害时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼的程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任。
12、《业主公约》赋予的其它职权。
第二十四条 业主委员会主任行使下列职权：
1、召集并主持业主委员会会议
2、执行业主委员会决议
3、签署业主委员会制定的管理制度
第二十五条 业主委员会议事规则：
1、业主委员会会议应有全体委员参加；业主委员会做出决议由业主委员会过半数通过；业主委员会委员本人不能列席会议的，可以委托其他委员代为表决。
赞成票和反对票相等时，业主委员会主任有两票投票权。
2、业主委员会应对会议所议事项做出的决定制作会议记录，出席会议的委员和记录员应在会议记录上签名。
3、业主委员会应对业主委员会的决议承担责任；业主委员会的决议违反法律、法规、规章，或超越《业主公约》和本章程授予的职权致使业主委员会遭受财产损失的，参与会议的委员应对业主委员会负赔偿责任，但在表决时曾表明异议并记载于会议记录的，该委员可以免除责任。
第二十六条 业主委员会不得向任何人借款或为任何人提供担保；不得从事任何投资活动。
第二十七条 业主委员会委员罢免程序
1、在业主大会期间，20%以上的业主联名提出罢免议案，出席业主大会的50%以上的业主通过，即可罢免业主委员会主任或委员。
2、在业主大会闭会期间，20%以上的业主联名提出罢免议案，全体业主的50%以上通过，即可罢免业主委员会主任或委员。
3、业主委员会主任或委员因违法、越权或渎职行为而被罢免的，业主委员会不给以任何补偿；给业主委员会造成财产损失的，业主委员会应追究其赔偿责任。
业主委员会主任或委员没有违法、越权或渎职行为而被罢免的，业主委员会应给予其相当于剩余任期内工资总额的赔偿。
4、因业主委员会主任或委员被罢免而形成的业主委员会的缺额应按本规则规定的选举程序选举产生。
5、业主委员会主任被罢免的，副主任代行主任职责；业主委员会主任由补选后的业主委员会按过业主委员会人数的半数选举产生。
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