社区便民服务电话 中兴物管处88985349 美都物管处88984317 社区警务室88974733 您现在的位置：首页 >> 居务公开 >> 居务公开 理顺关系 团结一致 为创建五星级文明社区而努力奋斗 --南都.德加公寓第二次业主代表大会工作报告 李味琦 2001年11月3日 各位代表，同志们： 根据杭州市物业管理条例第十条"业主大会或业主代表大会每年至少召开一次"的规定，今天在这里召开第一届第二次业主代表大会。我受南都.德加公寓业委会委托,向业主代表大会作工作报告,请全体到会代表审议。 本次大会的主要任务是：审议并通过业委会工作报告；就大会代表提出的重要议案进行讨论并做出相关决议；讨论并修改业委会代表大会条例、业委会章程、业主公约和业主自律守则等相关文件；审议物业管理年度计划，并讨论决定物业管理费的调整事宜。 一、一年来业委会工作的回顾和总结 （一）正确处理集体领导和民主管理的关系，把抓班子、抓制度、抓机制结合起来。 业委会是以维护广大业主合法权益为宗旨、对物业实施自治管理的组织。这一性质决定了业委会必须实施集体领导和进行群众性的民主管理。德加业委会的集体领导是以广大业主参与的民主管理为基础的。我们处理集体领导和民主管理关系的方法是：将从调查（问卷）中和工作中发现带有普遍性、典型性的问题集中起来，在一月一会中集体讨论解决，属于物管方面的问题由参加会议的物管处主任当场拍板解决，属于开发商的问题，以公函形式通报给开发商。并且，对于事关重大的决定都以会议纪要的形式或决定的形式公之于众。如：2000年11月，根据业主入住后出现的一些情况，制定了《关于南都.德加公寓业主近期配合物管工作的有关规定》并予以公布，有效的制止了一些个别业主的不文明行为，对提高业主的道德水平和整体素质起了一定的作用。根据广大业主的意见和要求，就开发商楼书承诺未兑现问题，业委会与开发商曾进行了第一次协商对话，但许多问题未能解决。2001年1月7日，业主委员会就小区的现状和发展进行了讨论，在第一次与开发商协商对话的基础上，作出了《关于南都.德加小区管理和建设若干意见的决定》，并再次致函南都房产开发商，就开发商对楼书承诺尚未兑现的十大问题进行了通报，要求尽快解决。之后，南都房产开发商于2001年2月26日复函业委会，对一些问题做了解释，但对一些关键性的问题的解决不能令人满意。于是业委会又下发了《征求意见表》，广泛征求业主的意见和建议，将意见回收后，经过整理，在2001年5月6日业委会例会时，进行了充分讨论，作出了两个决定，一是将业主的意见通报给开发商，二是择期召开业委会与开发商的第二次协商对话会议。6月10日对话会如期召开，主要讨论了楼书承诺兑现的16个问题，南都房产公司副总裁钱勇强，南都物管公司董事长赵云岗等同志对业委会代表业主提出的问题一一回答，并提出解决途径和办法，态度是诚恳的。当然问题并没有完全解决，还须继续努力。事实证明：业委会集体领导和业主民主管理相结合是业委会工作的一条基本原则，也是搞好小区管理和建设的重要保证，在今后工作中必须加以坚持。 我们在工作中体会到：在抓好班子组织建设的同时还必须抓规章制度建设并完善相应的工作机制。 抓班子。经过补选东区业主委员，业委会组织基本健全。领导机构的建立和健全是小区管理工作的组织保障，但这还不够，还必须有小区管理的运作规则和工作机制。各种规章制度就是运作规则，它是业委会实施自治管理的行为规范。如《南都.德加业主代表大会条例》、《南都.德加业主公约》、《南都.德加业委会章程》、《南都.德加业主自律守则》等相继制定出来。在工作中我们认识到，还必须建立一种工作机制，把班子和规章制度激活。这种工作机制就是：业委会例会机制、业委会与开发商协商对话机制、业委会会务公开机制、业委会与业主联络机制和急事急办现场办公机制。业委会例会机制就是每月的第一个星期日晚为例会时间，业委会全体委员和物管处负责人共同参加研究解决小区管理中出现和存在的问题。例会机制体现了业委会对小区重大事件的集体决策权和对物业管理的监督权。杭州市物业管理条例规定的业委会例会是每季一次，而我们是每月一次。实践证明：月例会制度是必要的，它使小区管理和服务中存在的问题得到了及时地处理和解决，也体现了业委会集体领导、集体决策的工作原则。业委会和房产开发商的协商对话机制，就是就小区的发展、建设和房产产权移交后遗留问题和房产开发商进行协商对话。一年来，业委会已经与开发商进行了二次对话，并及时将两次对话情况公布在告示栏中。今后还将坚持这一对话机制。业委会会务公开机制，就是将业委会作出的决定及时公开，让广大业主了解会议内容。让业委会的决定直接与广大业主见面的同时，也将业委会的工作置于广大业主的监督之下。业委会与业主联络机制，一是，设立业主与业委会联络信箱；二是建立业委会专职秘书值班制度，接待业主的来访与投诉。急事急办现场办公机制，就是业主问题的解决带有急切性，业委会主任便和物管处负责人亲临现场进行协商解决。业委会成立以来，就邻里纠纷、环境卫生和空调机位安装等问题进行三次现场办公进行调解并加以解决。 我们认为，正确处理集体领导和民主管理的关系，关键是要有有效的班子运作机制，组织机构是死的，规章制度是死的，但好的运作机制能充分调动班子的积极性，充分发挥制度的规范作用。实践证明：我们业委会班子的素质是好的，工作是有成效的。杭州市物管条例和业委会章程都规定了业委会主任和副主任应该有津贴，但他们至今没有拿一分钱的津贴，相反，为了工作，常常用私人电话、手机联系，处理业主的投诉，外出开会也不报销车费，而由自己承担。直至最近社区议事协商会议作出决议，建议给业主委员会主任、副主任适当的电话、交通补贴。整个班子是团结协调的，尽管他们自己本职工作很忙，但为了业主的利益，他们总是积极参加业委会月例会，经常工作到深夜。业委会委员之间，经常保持电话联系，有时就是出差在外地，也常常通过电话与业委会主任保持联系，讨论小区工作。 （二）正确处理业委会与房产开发商的关系，把解决房产移交后遗留的问题与维护业主的合法权益结合起来。 业主入住小区之后，并未结束与房产开发商的关系。这些关系主要体现在： 第一、 合同关系。房产开发商在售楼合同中（包括合同的附件楼书）的承诺兑现问题。比如：业主买房是支付了配套费的，然而，做为生活配套的重要内容--小学、幼儿园并未兑现。幼儿园至今没有承诺兑现，这里有一个开发商违约问题，也有一个部分配套费退还问题。另外，根据杭州市物业管理条例规定，开发商提供给业主的商业用房问题，虽然已经划拨到位，就是东区主楼二层的780平方米的房屋，但是，由于房屋位于小区内部，建造时没有考虑到商业用途，因此，此房产根本不具备商用性质，尽管业委会多次在会议中讨论，尽管物管处也尽可能想方设法解决，但至今无法将其房屋投入商业使用。常识告诉我们，商业性的营业用房应该是沿街的，在公寓内部，受限太多，无法使用。这一点，根据广大业主的意见，我们将进一步与房产商交涉，或考虑与会馆的营业权置换，或考虑另外补偿。另外还有建筑质量的问题，有的已经在交涉解决，有的还需要进一步调查解决。 第二、 利益关系。作为南都开发商，德加公寓是其知名品牌，五大金奖带给开发商的经济效益和社会效益是很可观的，而作为南都德加公寓的业主无疑是知名品牌的受益者，开发商为品牌房产投入的越多，业主的居住环境改观就越大。但我们发现，开发商对德加房产的后期投入没有预期的多，甚至有些吝啬。如：德加西区的树太少，尤其是大树；没有休闲设施和健身设施；东、西区的大门没有明显的标志性建筑；原来楼书中承诺的建筑小品也未兑现。上述问题的存在，不仅与其国家级示范小区的品位不相称，就是与周边一般的小区如：颐景园、湖畔花园相比也有较大的差距。我们在研究上述利益关系中发现，广大业主与开发商在利益相同和一致的情况下，也有理念上的差异。比如：开发商特别在意德加公寓建筑方面的五个金奖，却对德加创建并获得杭州市首批绿色社区不甚关心，对星级社区的创建也没有做实质性的投入。这可能是狭隘的商业利益使然，也可能是短期的商业行为使然。又比如，在公寓中种植大树问题，部分业主要求强烈，一是因为大树的阴凉能改善小区内的居住环境，二是优化小区空气，业主会感到舒适。然而，开发商认为，小区内只宜种植小树，这样显得开阔，更能显示红楼的丰富立面，体现小区的建筑美。这就产生了矛盾，业主要求是以人为本，以生活为本，而开发商更多考虑的是建筑美，是商业利益。对这些问题，业委会的态度是不放弃努力，除了通过这次代表大会呼吁解决外，还将其列入与开发商的第三次协商对话的内容。我们将从维护广大业主的合法权益的高度来认识上述问题的解决。事实上，通过与开发商开诚布公地对话，使一些问题已经或正在得到解决。比如：已经解决的问题有文新路公交车开通前的小区班车问题；根据杭州市物业管理条例开发商向业委会提供了千分之七的办公用房、商业用房和活动用房也基本到位；小区宽带网铺设问题、电脑网络线铺设费用退还问题、地下车库门的安装问题等。另外，开发商对下述问题已经承诺在近期解决：1、公寓门前标志性建筑问题，将对照紫桂花园的门前设计进行对称性布局设计。2、公寓小区内将增设休闲设施和部分体育活动设施。3、将补种人行道树和其他树种。4、德加小学的建设计划未变，开发商将根据市政统一安排实施其承诺。5、金苑等标志性建筑将根据需要重新予以考虑。今年西博会在德加社区举办国际狂欢节，南都房产开发商还是比较重视，给予很大支持。我们相信，从长远来看，业主与开发商的根本利益是一致的，只要双方都有诚意，问题的解决是有希望的。 第三、制约关系。由于德加物业是开发商的子公司，在经济和管理上，物业公司是受开发商制约的。因此，物业虽然受聘于业委会，但在执行业委会决议时，却不能不考虑开发商的意见。举一个简单的例子，物管处前的告示牌是在业委会做出决议后的一个多月才得到开发商的同意建起来的。这一制约关系使业委会的许多决议得不到及时、有效地执行。当然，对业主来说，也有另外的一面，就是开发商至今还承担着物业的部分亏损，因此，它无法不关心小区的管理和建设。这三种关系决定了我们在处理与开发商的关系时，必须采取沟通、协商、合作的态度。沟通，就是将业委会的意见反馈给开发商；协商就是对话，也可能出现抗争，没有摩擦就没有磨合。合作，因为双方有一致的目标，有一致的利益。沟通、协商是手段，合作共建小区才是我们的目的。 （三）正确处理业委会与物管公司的关系，把委托物管公司的专业管理和业委会的自治管理结合起来。 业委会和物业公司的关系是聘用合同所确认的法律关系。双方的权利义务聘用合同中已十分明确。但我们不能不注意到，德加的物业公司有其特殊性，一方面，它受聘于业委会，在业委会授权范围内对小区进行专业管理，另一方面，它与房产商尚未脱钩，在行使管理职权时，不得不考虑开发商的意见和利益。为此，在业委会成立之后，业委会就对物管处的工作提出了明确的要求，这要求是四句话十六个字："理顺关系，接受监督，优质服务，严格管理。"理顺关系，就是摆正自己的位置，认清自己的法律地位，既然受聘于业委会，就应该全心全意为业主负责，而不能只考虑开发商的利益，在业委会与开发商有意见分歧时，做好双向沟通工作，而不能厚此薄彼或搞两面派。我们还发函给开发商，要求其尽快与物管公司脱钩；接受监督，就是使物管意识到，接受广大业主的监督是合同规定的法定义务，要主动向业委会汇报工作，并接受业委会的财务监督。优质服务，就是按合同的要求，提供与国家优秀物业企业相称的服务。严格管理，就是要制定严格的管理制度，包括对个别业主的不文明行为进行大胆管理。在管理问题上，业委会多次向物管处表示，管理一定要严，个别业主如有意见，找业委会。有个别业主停车不服从管理，西博会国际狂欢节那天，一位业主不服从停车管理，硬是从保安的脚上压过冲进院内，说什么狂欢不狂欢是你们的事，与我无关。也有的业主，新换的保安对其不熟悉，询问了一下，也大为不满。十月中旬的一天，夜间1点钟，一个西装革履的人推着自行车大模大样地走进小区。保安问：你找谁？答曰：我是业主。保安问：你住几幢几单元？答曰：四幢12单元。西区哪有12单元？便将其抓住。第二天，交派出所审问，才知是刚从监狱中释放出来的入室抢劫杀人犯（从犯）。听说德加富人多，想混进来捞一把。请大家设想一下，如果保安碍于情面不仔细询问，让这个人混进来，后果将不堪设想。严格管理是对业主负责，有时是对您的生命安全负责。为什么至今有的业主不理解？业委会已要求物管处对这样敢于管理的保安人员予以奖励，在这里，业委会要求广大业主从自己的切身利益出发，服从物管人员的严格管理。 正确处理业委会与物管公司的关系，业委会除了实施监督职能以外，还应该作些什么呢？就是协助物管公司工作，支持物管公司的大胆管理，尊重物管公司的工作人员的劳动和人格尊严。监督，监督什么？当然是监督对聘用合同的执行情况，根据其执行情况进行批评、表彰或解聘。协助，就是协助物管公司履行职务，但不能包办、代替。支持，就是支持他们严格管理，尤其要解除他们对个别业主不敢大胆管理的顾虑，没有这种支持，就没有严格管理。实质上是对大多数业主的不负责。尊重，是讲根据聘用合同，双方法律地位是平等的，人格尊严是平等的，对物管工作人员的劳动必须尊重。有的小区业委会和物管公司发生了冲突，有的业主竟然大骂物管工作人员："你以为你是谁？你不过是我们花钱雇的一条狗！"这个问题的出现，不是个别的，它反映了陈旧的雇佣观念。它与将业委会和物管公司看成是天然的对手的习惯思维有关。其实，业委会与物业公司不是对手，也不是盟友，而是平等的合作伙伴。 委托物管公司专业管理和业委会自治管理相结合，是业委会工作的另一重要原则。这里提出的"业主自治管理"的依据是什么？业主自治管理的内容和性质又是什么呢？我们认为，强调业主自治管理是因为业主自治管理是委托物管专业管理的基础和前提条件。业主自治管理的组织是业主委员会，业委会是委托物管企业管理合同的法定主体，只有它有效地实施自治管理，才能正确地行使权利和积极地履行义务，才能成为合同的合格主体。业主对物管企业的监督权、建议权和解聘权是建立在业主履行合同的义务的基础上的。这都要通过业主自治管理解决。这个问题不解决，委托管理也就不能正常实施。那么，业主自治管理的内容和性质是什么呢？ 第一、自治管理是监督委托管理合同履行的维权管理。作为业主自治管理组织的业委会，是以委托合同为依据，正确地行使监督权，最大限度地维护广大业主的合法权益； 第二、自治管理是自觉履行委托合同义务的自我管理。权利和义务是对等的，业主必须积极履行合同规定的义务，对不履行义务的个别业主进行规劝和处理； 第三、自治管理是物管企业提供的管理之外的非专业管理。如：调解业主之间的纠纷、代表业主向物管企业以外的第三人主张权利、根据上级主管部门（如街道、社区）布置的工作任务开展活动等等； 第四、自治管理是履行社会义务和道德义务的教育管理。每个业主都是肩负着一定的社会义务和道德义务。这些义务的履行不带有强制性，是法律所鞭长莫及的，所以，德治是业主自治管理的重要内容。我们业委会制定《业主自律守则》，许多内容都属于道德义务。 实施委托物业专业管理和业委会自治管理相结合原则，要避免两种倾向：一是放弃业委会的责任，将小区的管理和建设全部依靠物管公司；二是过分强调业委会对物管的监督作用，事事过问，大包大揽，干涉物管公司的具体业务或者代替物管公司行使某些管理职能。我们在工作中也发生过类似的偏差。如有一次，业委会的一位工作人员根据一位业主的投诉，在投诉书上边加上批示，将其直接交给保安队长，限定时间请保安调查解决并上报业委会，后边还盖上公章。我发现之后，表扬了她的工作积极性，同时批评了她的工作方法，指出这样做是越权行为。正确的做法是：将投诉责成物管处研究处理，如解决不好，可行使监督权。业委会任何时候都不能代替物管处对其下属部门发号施令，或指手划脚。 （四）正确处理小区和社区的关系，把创建文明社区和改善小区居住环境结合起来。 德加公寓小区是德加社区的组成部分，德加社区包括德加公寓、科技新村、中兴公寓、美都新村，德加小区是德加社区的核心和龙头。大家知道，业委会是在小区的物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。我德加社区的类型属于以相对独立的居民小区组合为单位设立的小区型社区。社区居委会是社区自治的主体。社区居委会在组织上和政治上对小区进行领导。社区居委会和业委会成员根据规定实行交叉任职，相互配合，形成合力，共同指导、监督物业管理企业搞好居民住宅区的管理和服务。也就是说，根据国家对社区职能的认定，社区居委会对物业管理也负有监督和指导的权利。当然，目前是与业委会的配合，形成合力的监督和指导。从我社区情况看，我做业委会主任工作的同时，兼职社区居委会主任。龚克同志即是德加物管处主任又是社区议事协商委员会的成员。钱勇强同志既是南都开发公司的副总裁，又是德加社区学院的院长。根据《杭州市物管条例》的规定和工作的需要，业委会建议聘请文新街道副主任沈建成同志和德加社区党支部书记郑仁根同志为德加业委会顾问。这种交叉任职，是保证实现社区对小区的工作行政上和政策上的领导的重要措施，也是加强城市建设的需要。 自我德加社区成立以来，在文新街道的指导和帮助下，在四个小区的共同努力下，特别由于德加物管处全体人员的辛勤工作，我社区获得了杭州市首批绿色社区的称号，其奖品是一台方正电脑和传真机，目前为我德加小区业委会办公室使用。龚克同志还获得了创建绿色社区先进个人奖。今年，我社区还通过了省级爱国卫生先进社区的验收。目前，正在申报五星级文明社区。根据西湖区精神文明领导小组的文件规定，创二星级文明社区（区级）达标后奖5万元；三星级文明社区（市级）达标后再奖5万元；四星级文明社区（市示范社区）达标后再奖5万元；五星级文明社区（省级）达标后，又奖5万元。根据文新街道推荐，我社区正在申报五星级文明社区，达标后，将有总奖金20万元。如果是这样，我社区的发展和建设就有了资金上的保障和支持，我社区的发展将跨上一个新的台阶。 前不久，杭州市科协和西湖区科协经过考察认为我社区基本具备科普社区的申报条件，鼓励我们做申报准备。主要的差距是硬件设施，总计20米的科普长廊。这么长的科普长廊放在一个小区有难度，经研究，在四个小区分散放置。目前正进行可行性研究，使宣传橱窗的设计与小区建筑和环境相协调。在进行科普宣传的同时，也起到美化环境的作用。科普宣传橱窗的资金，区科协拨款1万元，文新街道拨款1万元，估计基本可以解决。 社区学院的成立，在进一步扩大德加社区知名度的同时，也给广大业主提供了参加文化教育活动的机会。目前，由我社区提议，由省、市、区社区建设指导委员会出面举办杭州市、浙江省乃至全国的社区建设研讨会。并在此基础上成立社区建设理论研究会。上级有关领导对此建议很感兴趣，认为：社区建设在国外虽有上百年的历史，但在我国才刚刚起步，在理论上和实践上都有许多问题，需加以研究和总结。在杭州、在德加社区召开这样的研讨会有得天独厚的优势，如果能够实施，在获得社会效益的同时又可以获得可观的经济效益。 二、今后的任务 （一）同心协力，为创建五星级文明社区做贡献。 我小区在德加社区的中心地位决定了我小区在创建五星级文明社区活动中必须多做贡献。德加物管处在创建文明社区活动中做了许多有益的工作，抓绿化管理和环保讲座，在创建绿色社区工作中功不可没。多次举办由广大业主参加的文艺表演、绘画、征文活动，业主对保安、保洁和维修工作给予充分肯定，满意率比较高。西博会狂欢节在我社区举办期间做了大量的工作，非常辛苦，这些成绩必须充分肯定。创建五星级文明社区与广大业主的利益息息相关。可以预见的是：五星级文明社区的物管工作将更加到位。业主们更感安全和舒适，环境更加优美，精神生活将更加丰富。可以预料，单单五星级文明社区的奖金20万元，投入社区建设，我小区将是最大的受益者，将明显改善小区居住环境，提高生活质量。我们创建五星级文明社区的有利条件很多，首先是上级领导的大力支持，文新街道将我社区与湖畔社区列为创五星级社区的重点培养对象。区委宣传部与我社区结对，对我社区的创建工作给予指导。其次，我社区的德加小区已是全国优秀示范小区，物管为全国优秀物管企业，，今年又获得了许多国家级、省市级的荣誉称号，其他三个小区也不同程度上获得过省市区荣誉称号，这是我社区良好的基础。第三：有开发商的大力支持。多数开发商是积极支持的，中兴公寓开发商为争取社区冠名权，将政府规定的社区用房一次性规拨到位并给予装修，使社区居委会有了办公用房。但后来，上级有关领导还是将社区的冠名权给了德加，是考虑了德加是名气和条件。然而，南都开发商提供的社区用房还迟迟未到位，使许多外地到德加社区参观的人，来德加找不到社区办公室很不理解。其实也影响了德加社区的声誉。这个问题目前正协商解决。目前创建五星级文明社区的主要障碍是以下几点错误认识： 第一、 个别开发商从商业利益出发，未能执行政府文件中关于社区配套用房的规定，可能认为是"揩油"。根据杭州市政府2000年4号文件规定，开发商按小区住户每百户30平方米的标准配备社区办公用房和社区活动用房，我社区中兴开发商落实较好，南都开发商至今尚未落实。关于社区工作的其他经费问题，杭州市政府文件规定：社区居委会每年工作经费按每百户4000元由市财政拨付，各区按1∶1原则配套分配社区建设，说明政府对社区建设是极其重视的，用不着向小区揩油。 第二、 一些业主认为，建社区影响小区的封闭管理，影响业主生活，给安全造成隐患。事实上，建社区不仅不影响封闭管理，还能加大管理力度，比如前不久发生的夜间闯入我小区的不法分子，以前曾参加入室抢劫杀人，对这样的人，我们的保安抓住了，却不能及时处理。因为没有处理权。打电话报告派出所，派出所说等明天上班以后再说。只好派几个保安彻夜看住他。如果社区设在我小区，就有派出所的巡警值班室，马上就可以将其审讯、处理，这事实上加大了执法力度，使业主更加安全。 第三、 有的业主认为，有了业委会，又设社区居委会，是机构重叠，没有必要。其实，这也是误解。社区居委会的许多职能是政府职能，是业委会所无法代替的。如：计划生育管理、流动人口管理和治安管理、面向老年人、贫困户、优抚对象的社会救助和社会服务、开展争创文明社区活动等等都是业委会和物管企业无法完成的。 第四、 有的物管企业认为，建社区使自己多了一个婆婆管，增加了许多负担和额外的工作。事实上，物管企业无法拒绝社区居委会在履行其政府职能时对其进行方针政策的指导和监督。同时还应看到政府部门对社区建设的大力支持，包括划拨和奖励等资金支持，受益者其实是小区。 我社区的其他小区的业主委员会都希望南都物业对其进行统一管理。这是件好事，对业主来说，四个小区，一个物管企业管理，省去了许多重复设置的机构，可减免许多专业人员，节省许多开支。对物管方面来说，扩大了业务，加上有效的管理，肯定能增加经济效益。为此，我们在向社区物管一体化的方向努力。 （二）理顺关系，进一步提高小区物管服务水平，改善小区居住环境。 目前关系不顺，主要表现为：物管公司与开发商尚未脱钩，在管理和经济上对其进行制约。因此出现的问题：1、个别业主以开发商遗留问题为由拒交物管费，目的是逼迫开发商兑现承诺，但却致使小区物管经费运作不畅。2、由于开发商不得不对物管企业运作和亏损负责，开发商同时抱怨物管公司不积极开源节流，而是躺在开发商身上等靠。开发商有怨言，就不能对小区的建设投入必要的资金，造成小区管理和建设的后劲不足。3、由于开发商和业主对物管企业时有批评指责，抑制了物管企业对物管工作积极性的发挥，认为自己是出力不讨好，开发商和业主都有意见，真是猪八戒照镜子，里外不是人。 我们提出理顺关系，就是要理顺业委会、物管和开发商的关系，其中重要的是物管与开发商尽快脱钩，进入市场竞争，业委会也可以根据业主意见，根据市政府规定，在必要时向社会上公开招标，聘用最好的物管企业。当然，如果南都物管在竞标中获胜，我们也希望他们继续管理。 目前我们对物管处的要求是： 第一、 严格执行聘用合同中规定的服务标准，近期有管理服务下滑的趋势。如门卫有时把门不严，对外来车和人不进行必要的询问和登记，对个别业主的不文明行为和违规行为不敢大胆管理；走廊清扫有时不按规定执行；草坪有时不按时修剪；安全管理出现漏洞，盗窃事件常有发生，安全设备检修不及时，院内监控有盲区。我们多次重申：物管处要进行一次安全大检查，及时找出安全隐患，尽快解决。业主也要增强安全防范意识，晚上关好门窗，发现室内监控设施不灵要及时报告。 第二、 提高办事效率。在与开发商两次协商对话中，特别是第二次对话中，开发商已经做出的许多承诺至今没有按业委会的要求落实到位，不能议而不决，决而不办。如：进一步绿化方案、小区门前标志性建筑方案、休闲设施落实；健身活动设施的落实，780平方米商业用房的使用落实等等。办事效率低，有些是因为关系没有理顺造成的，有的是主观上没有重视拖拉造成的。 物管费的调整是业主关心的问题。从目前看，不管是从政府关于物管费收取的政策规定上看，还是从物管市场情况看，调整是必然的。因为不进行合理的调整，就会影响小区未来的发展和建设。从长远看，这是对业主利益的损害。这次大会，物管处将对物管费的调整做出政策上和事实上的说明，供大家参考。业委会意见：适当地调整物管费是必要的，但在操作上应与物管公司和开发商脱钩同时进行。 （三）加大力度，解决房产开发商遗留的问题。 通过与开发商的两次协商对话，有些问题得到了解决，虽然有的还是不见成果，但是开发商承诺的解决方案已经有了，只是一个落实问题。但有些大的问题难度大，主要是因为涉及开发商比较大的经济利益问题。比如：开发商在楼书中承诺的小学和幼儿园问题。小学问题，经过向上级主管部门了解，答复是肯定的，具体是个时间问题。但幼儿园问题，开发商始终没有正面回应。楼书也是合同的有效部分，承诺必须兑现，它关系到业主的切身利益，我们希望在筹建小学的同时，一并予以考虑，但必须有明确的答复。因为业主交了配套费，就有权享受这一生活配套。还有交付给业主的780平方米商业用房无法商用的问题，要有一个解决办法。会馆作为业主的生活配套设施而建造，就应当为业主的生活服务而经营，不能只考虑谋利而忘了服务。 房屋质量问题，也是业主反映最强烈的问题。隔音效果差，顶楼漏水，墙面裂开，墙体下沉，设计上的安全隐患，绿化方面大树少、布局不均，缺乏规划，植树成活率太低等等。这次代表提案共提出37条，我们已将其归纳整理，交给了南都开发商，等待答复。许多代表提案中强烈要求文新街道解决五联村的卫生、噪音问题，我们已将提案交德加社区并转交文新街道处理解决。 （四）加强自律，做文明社区的文明业主。 自律是一种美德。德加公寓有名气，德加人养狗也是有名的。德加的美丽和狗都收进了浙江教育电台的《青春宝典》，我发表在《南都生活》中的那篇文章开头的故事是真实的，没有夸张。有人问过我，你们德加的狗怎么那么多呀？这次代表提案，许多代表都提到了养狗问题。有的代表提出：提倡不养狗，但做起来难度大。我们要求：给狗办身份证的，可按小区规定养，没有办证的，随时有可能被捕狗队捕走。关键是管好狗。多数业主不满的，一是狗粪随处可见，二是犬声扰民，三是传染狂犬病。希望物管加大管理力度，对不自律的业主的违规养狗行为大胆处理。养宠物狗要到物管登记，并出示证件。不登记不办证的，可随时通知捕狗队处置。 不少代表提案中提到燃放鞭炮管理问题。《业主自律守则》中，本来有规定，非重大节日，晚上十点之后不能燃放鞭炮。但有的业主就是不执行，你的吉日良辰让许多人不能入睡，不受良心的谴责吗？还有的业主晚上11点还唱卡拉OK，有的看足球赛，看到精彩处，又是跺脚又是呼叫，搅得四邻不安。这些是不是道德问题？有的业主开车进出大门，保安忘了敬礼，便大为不满，问：为什么不给我敬礼？！我们的一些业主当你渴望别人尊重你时，你是不是也应该尊重别人？有人往养鱼池里到剩菜，污染了水池，害得保洁的同志几次大换水。难道这水、这工不是咱们业主的血汗钱么？我亲见一位业主，自己的车子将小区的不锈钢标示牌轧坏了，找到物管处，责问物管处说牌子放的不对。物管处的负责人问：那你说牌子应该怎样放？他说：那我不管，那是你的事。 关于物管费的问题，有的业主以开发商不兑现某种承诺而拒交物管费，这是错误的。为什么？因为你与开发商签定的售房合同和业委会与物管处签定的委托管理合同是两个法律关系，不能混为一谈。开发商不兑现合同承诺，业主委员会已多次协商对话解决。作为业主，你认为不满意还可以起诉开发商，依法保护自己的合法权益。同样的道理，个别业主以与委托合同无关的理由拒交物管费，物管处也可以依法起诉你违反合同，追究你的法律责任。这些人不交物管费，使物管经费无法保障小区的正常管理，侵害的是广大业主的利益。我们物管处业务骨干和保安骨干，不少已外流到别的小区，为什么？因为经费不足，工资底，人往高处走么。希望大家积极、主动缴纳物管费，支持物管费的合理调整。 综上所述，社区是由个人组成的集体，人类群体生活的良性发展靠管理，更靠自律。自律是自我道德意识的觉醒和升华，是发自内心的个人向集体回归的道德诉求。自律是一种美德。我们正在创建五星级文明社区，我们要做文明社区的文明业主。 代表同志们，这次代表大会由于受场地和经费的限制，只能用一天的时间。时间紧迫，许多问题难以展开讨论，更不能解决所有问题。会议之后，业委会的主要工作任务就是落实这次会议提出的任务，届时我们将落实的结果告示广大业主。 同志们，让我们团结起来，为创建五星级文明精品社区而共同奋斗！